Fiscalité et SCI: quel régime choisir ?

Au moment de la création d’une société civile immobilière, deux types d’imposition sur les bénéfices s’offrent à nous. L’adoption d’une option fiscale adaptée est importante afin d’assurer une bonne gestion de son SCI. Quelles sont les différentes solutions fiscales qui s’offrent à une société civile immobilière ? Explications du fonctionnement de la fiscalité des SCI.

SCI : les options fiscales possibles

Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer à une société civile immobilière, en fonction de son activité. En règle générale, une SCI relève par défaut du régime d’imposition sur le revenu (IR). Par conséquent, ne paie pas d’impôt directement. Dans ce cas, on parle d’une fiscalité « transparente ». Les associés sont soumis à une imposition sur les bénéfices réalisés en proportion de leurs droits sur la société. Retrouvez ici notre article sur les formes de SCI.

Néanmoins, il est également possible d’opter volontairement pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option fiscale de la SCI dite « opaque » se caractérise par une imposition directe à l’impôt sur les bénéfices. Et ceci au nom de la société. Une des particularités de la SCI à l’IS est que les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution des revenus. À noter que le choix d’un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés est irrévocable.

Fiscalité de la SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

En ce qui concerne la fiscalité de la SCI, le régime fiscal de principe est l’impôt sur le revenu. Cette imposition s’applique à la totalité des revenus générés par l’activité, au nom de chaque associé et en fonction de leurs participations au capital social. L’imposition s’applique généralement sur les revenus locatifs et les ventes des biens immobiliers réalisées par les associés.

Pour une SCI relevant de l’IR, le régime des déclarations est simplifié étant donné que celle-ci ne déclare rien et ne paye pas d’impôt. Les associés, sont quant à eux, sont imposés personnellement à hauteur de leurs parts dans le capital social, même dans le cas où les bénéfices ne sont pas distribués. Chaque associé a donc l’obligation de déclarer sa quote-part de résultat et payer l’IR correspondant. La déclaration du gérant de la SCI concernant le montant des revenus et la part revenant à chaque associé doit également être transmise au service des impôts des entreprises dont dépend la SCI.

Fiscalité de la SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) lors de sa création, et peut basculer vers ce régime d’imposition à tout moment de sa vie sociale. La SCI à l’IS a pour particularité d’impliquer une double imposition : la société est directement imposée, chaque associé est imposable si les revenus sont distribués. Une société civile immobilière qui relève de l’IS se verra ainsi appliquer un taux d’imposition de 33,33% sur ses revenus. Un taux réduit de 15% s’applique sur la fraction du bénéfice inférieure à 38.120 euros. Concernant les associés, ils sont soumis à l’IR pour les bénéfices octroyés, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Les associés d’une SCI sont soumis au régime fiscal de l’IS selon les cas de figure suivant :

  • Les associés choisissent volontairement l’option fiscale IS. Il est à préciser que le choix de la SCI à l’impôt sur les sociétés est définitif : une fois exercée, il ne sera plus possible de basculer de l’IS vers l’IR.
  • La société exerce une activité considérée comme commerciale (achats et vente de biens immobiliers, location meublée, location d’établissements commerciaux et industriels). Dans ce cas, la SCI est obligatoirement assujettie à l’impôt sur les sociétés.

SCI à l’IR et SCI à l’IS : quelles différences ?

Si la plupart des SCI restent soumis à l’impôt sur le revenu, d’autres peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés en fonction de la situation de la société et de ses associés. Voici quelques éléments de différenciation qui vous aideront à choisir la bonne option fiscale pour votre société civile immobilière.

Imposition des bénéfices

Les bénéfices réalisés par une SCI à l’IR sont imposés directement au nom des associés. Pour une société civile immobilière à l’IS, les bénéfices sont taxés à l’impôt sur les sociétés au niveau de la SCI.

Imposition de l’associé

Pour les associés d’une SCI à l’IR, les bénéfices de chacun sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les associés d’une SCI à l’IS ne sont imposés à titre personnel que si les bénéfices sont distribués.

Frais d’acquisition des immeubles

Pour une SCI qui est soumise à l’IR, les frais liés à l’acquisition des immeubles ne sont pas déductibles fiscalement.

Dans le cas d’une SCI à l’IS, les frais tels que les droits d’enregistrement, frais de notaire et autres sont déductibles du résultat imposable.

Charges déductibles

Lorsqu’une SCI est assujettie à l’IR, les dépenses nécessaires à l’acquisition et à la conservation de son revenu peuvent être déduites de son résultat fiscal : dépenses d’entretien et de réparation, primes d’assurances, charges récupérables non récupérées, provisions pour charges de copropriétés, dépenses d’amélioration, intérêts d’emprunts, taxe foncière et taxes assimilées, frais de gestion des immeubles.

Dans une SCI soumise à l’IS, toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de la société sont des charges déductibles.

Distribution de dividendes

Les associés d’une SCI à l’IR sont imposés sur tous les bénéfices réalisés, même sans distribution. Les associés d’une SCI à l’IS sont imposés personnellement en cas de distribution des bénéfices sous forme de dividendes.

Déficit foncier

Contrairement à une SCI soumise à l’IS, une SCI à l’IR permet aux associés de profiter d’une diminution des revenus imposables par le biais du mécanisme du déficit foncier. Le plafond de déficit annuel étant de 10.700 euros.

Tenue de comptabilité commerciale

La tenue d’une comptabilité commerciale n’est pas nécessaire à une SCI soumise à l’IR, contrairement à la SCI assujettie à l’IS qui a l’obligation de déclarer ses produits et charges. Dans le second cas, afin de respecter le formalisme de la comptabilité, avoir recours à un expert-comptable s’avère grandement utile, mais n’est pas obligatoire.