Le démembrement de propriété

En termes de partage, les règles sont claires en ce qui concerne les ayants-droits. Si l’on évoque le démembrement de propriété, nous faisons référence à un partage entre des parties bien distinctes.

Ce cas a donc lieu si la propriété d’un bien est partagée entre deux quotités : l’usufruitier (celui qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus rattachés) et le nu-propriétaire d’autre part.

C’est un mécanisme généralement impliqué lors d’une succession et de donation. Il est par exemple possible de donner la nue-propriété à ses enfants de son vivant et de conserver l’usufruit à part. Cette solution vous permet de continuer à profiter de son bien immobilier tout en vous préparant pour la transmission de son patrimoine. Définition, les cas fréquents, les avantages… découvrez les points essentiels du démembrement de propriété dans cet article.

 

Les cas fréquents en démembrement de propriété

La légation d’usufruit de ses biens à ses enfants ou à son conjoint est un cas fréquent lorsqu’il s’agit de succession ou de donation tout en recueillant la nue-propriété. À titre d’exemple, dans le cadre d’un démembrement de propriété, le vrai propriétaire peut toujours continuer à habiter ou mettre votre bien familial en location. À sa mort, les enfants perçoivent les revenus engendrés par la location et deviennent des propriétaires sans droits supplémentaires à régler.

Il y a alors un cas de remembrement de la propriété. Des cas fréquents peuvent aussi se présenter :

  • Les héritiers sont tenus de régulariser des droits de succession, mais grâce au démembrement de propriété, ils peuvent diminuer ces frais. Ainsi, c’est parce que les droits de succession sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire bénéficie de l’usufruit tout en devenant propriétaire sans avoir à régler des droits de succession.
  • Dans le but d’offrir une protection et avantager ainsi l’héritier, le démembrement de propriétaire peut avoir lieu. Dans ce cas, le donateur souhaite protéger son conjoint des éventuels héritiers hostiles et lui donne alors l’usufruit du bien. D’un autre côté, les enfants recueillent la nue-propriété.
    Concernant les personnes soumises à l’ISF, la vente ou la donation de l’usufruit émanant d’une propriété est un moyen pour le nu-propriétaire de valoriser le bien uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier.
  • S’il s’agit d’une donation temporaire d’usufruit, permettant ainsi aux bénéficiaires de percevoir des revenus complémentaires et au donneur, de profiter d’une réduction de son assiette imposable.
  • Dans le cas d’une vente en viager, un retraité peut projeter la vente de la nue-propriété d’un bien immobilier pour la constitution d’un capital et conserver l’usufruit pour pouvoir occuper le logement ou en percevoir le loyer jusqu’à la fin de ses jours. À sa mort, le ou les nu-propriétaire(s) pourront récupérer la pleine propriété du bien.

 

Un montage juridique pour une transmission de bien à moindres frais

En termes de démembrement, le principal avantage revient à l’usufruit qui peut rejoindre la nue-propriété pour reconstituer la pleine propriété. Sur le plan fiscal, ce cas n’est pas pris en compte comme une mutation, ce qui fait qu’aucune taxe ni impôt n’en dérive. Il est à noter que le démembrement est exécutable sur des parts de société, un bien immobilier, un SCPI ou d’autres valeurs mobilières (contrats de capitalisation, d’assurance vie, PEA, des comptes titres…). Dans ces cas, l’usufruitier a droit aux dividendes tout comme aux coupons dont il assure la gestion.

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le bien appartiendra à l’usufruitier à titre de patrimoine, mais ne fera donc pas partie du nu-propriétaire. Cela a des conséquences non négligeables sur le patrimoine. Sauf accord avec l’usufruitier, la taxe foncière sera à la charge du nu-propriétaire. En bref, le démembrement de propriété est favorable à l’optimisation de la transmission, mais aussi pour se constituer un patrimoine.

 

La donation temporaire d’usufruit

L’immobilier se présente comme un patrimoine pérenne que l’on peut aussi transmettre à ses descendants. Pour optimiser cette transmission, vous pouvez opter pour la donation temporaire d’usufruit, un cas particulièrement favorable si vous souhaitez aider un proche sans vous dépouiller. C’est aussi un moyen adapté si l’on veut réduire sa facture d’impôt sur le patrimoine. Dans sa généralité, la donation consiste à transmettre la jouissance ou les revenus générés par un bien immobilier à un proche, pour une durée de 10 ans. Néanmoins, vous pouvez conserver le nu-propriétaire du bien.

À titre d’exemple, si vous avez un proche ou un enfant qui se trouve difficilement un logement, vous pouvez lui transmettre l’usufruit en le logeant ou en lui léguant les revenus perçus par le bien. Ce cas présente trois principaux avantages :

  • Le fait de conserver votre bien (en effet, au terme de la donation, votre propriété vous revient).
  • Le bien concerné est exempté de votre patrimoine pendant la durée de la donation. Votre IFI sera ainsi réduit dans le cas où il s’agit d’un bien immobilier.
  • Les droits de mutation sont aussi limités c’est-à-dire que les droits à payer sont calculés sur 23% de la valeur en pleine propriété du bien pour un usufruit temporaire de 10 ans. Ces droits sont payables via l’abattement accordé sur une donation entre vifs. Il est possible de recharger l’acte tous les 10 ans.

Si aucun avantage réel n’est perçu par l’usufruitier, l’administration fiscale peut remettre en cause la donation. C’est aussi le cas si vous transmettez l’usufruit d’un bien à un proche ou à votre enfant de manière temporaire alors que celui-ci profite de revenus confortables. Si l’administration se rend compte que le seul intérêt de la donation était de soustraire le bien au paiement de l’IFI, vous pourrez encourir à des sanctions.

Par ailleurs, l’acte donation ne peut servir d’acte de succession en douceur. Une fois la période prévue à terme, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien concerné revient alors de pleine propriété au donateur et fera de nouveau partie de son patrimoine. Si le donateur décède pendant la période de donation, les droits de succession devront alors être payés par les héritiers. Pour en savoir plus, découvrez ici notre article sur la donation et la succession.